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⚖️ Décret REGA 2026 · Officiel

Immobilier Médine 2026 :
les 8 zones autorisées aux non-Saoudiens

Pour la première fois depuis 1932, les musulmans non-saoudiens peuvent acquérir un bien immobilier à Médine al-Munawwarah dans 8 zones géographiques définies par le décret royal de 2026. Carte interactive, prix indicatifs, ROI locatif Hajj/Omra, démarches complètes.

Mis à jour le 27 juin 2026 · Visite Arabie 🇸🇦

⚠️ Données indicatives 2026. Prix au m², ROI et conditions évoluent vite. Vérifie toujours auprès d'un agent REGA agréé et de la plateforme officielle saudiproperties.rega.gov.sa avant tout engagement. Cette page n'est pas un conseil financier.

Carte interactive des 8 zones

Clique sur une zone pour voir sa fiche détaillée. Code couleur officiel REGA.

⚠️ Délimitations approximatives basées sur la carte officielle REGA. Pour les limites cadastrales exactes, consulter saudiproperties.rega.gov.sa.

Fiches détaillées · 8 zones expertise

1
رؤى المدينة
Ruʾyā al-Madīna
📍 Nord-Ouest · Axe Yanbu/Hejaz Railway · ~6-9 km Haram

Quartier résidentiel moderne en plein développement. Cible jeunes ménages saoudiens et nouvelle classe moyenne urbaine. Beaucoup de villas neuves, écoles internationales en projet. Profil "investissement long terme" : prix encore raisonnables mais appréciation rapide attendue (axe ferroviaire Hejaz vers Yanbu).

Prix moyen m² (indicatif)
7 000 – 12 000 SAR~1 700 – 3 000 €
Distance Haram
6 – 9 km15 min voiture · 30 min bus
Démographie
~80% saoudien · 20% expatJeunes ménages, classe moyenne
ROI locatif estimé
4 – 6 % / anLong terme · faible tourisme Omra
Transport
Bus SAPTCO · Ring RoadMétro Médine en projet 2030
Projets Vision 2030
Extension Hejaz Railway+ Hôpital universitaire
2
مدينة المعرفة
Madīnat al-Maʿrifa (Knowledge City)
📍 Nord-Est · Pôle éducatif · ~7-10 km Haram

La « Cité du Savoir », hub Vision 2030 dédié à l'éducation supérieure et l'innovation. Université Islamique de Médine étendue, parc technologique, incubateurs. Forte demande locative étudiante et chercheurs. Profil "investisseur intellectuel" — locatif étudiant régulier toute l'année.

Prix moyen m² (indicatif)
9 000 – 14 000 SAR~2 200 – 3 500 €
Distance Haram
7 – 10 km20 min voiture
Démographie
Mix étudiants + cadresUniversité Islamique + tech
ROI locatif estimé
5 – 7 % / anLocatif étudiant 10 mois/an
Transport
Axe AlUla · Bus universitaire
Projets Vision 2030
Tech Park · Smart City piloteNEOM-style mini
3
مشراف
Mushrāf
📍 Ouest · Proximité aéroport Prince Mohammad bin Abdulaziz · ~5-7 km Haram

Position stratégique aéroportuaire. Idéal pour location courte durée pèlerins Hajj/Omra qui veulent éviter le centre saturé. Hôtels apartments en développement. Bonne desserte autoroutière.

Prix moyen m² (indicatif)
8 000 – 13 000 SAR~2 000 – 3 200 €
Distance Haram
5 – 7 km12 min voiture (hors prière)
Démographie
Mix expat + pèlerinsHôtels apartments, Airbnb
ROI locatif estimé
6 – 10 % / anCourte durée Hajj/Omra forte
Transport
2 km aéroport · Ring RdIdéal entrée/sortie Médine
Projets Vision 2030
Extension aéroport ×3Métro ligne airport-Haram
4
الغرة
Al-Ghurra
📍 Est · Axe AlUla / Tabuk · ~8-11 km Haram

Quartier résidentiel familial calme, espaces verts, écoles. Profil "vie de famille" — moins d'agitation pèlerinage. Excellent rapport prix/qualité de vie. Axe vers AlUla = bonus tourisme culturel quand Vision 2030 boostera AlUla.

Prix moyen m² (indicatif)
6 500 – 10 500 SAR~1 600 – 2 600 €
Distance Haram
8 – 11 km20 min voiture
Démographie
Familles saoudiennesCommunautés établies
ROI locatif estimé
3 – 5 % / anLong terme stable
Transport
Bus SAPTCO · Axe AlUlaRoute directe vers Hégra (UNESCO)
Projets Vision 2030
Corridor AlUla touristiqueHôtels écoresponsables
5
ديار المقر
Diyār al-Maqar
📍 Centre-Ouest · Couronne intermédiaire · ~3-5 km Haram

Couronne intermédiaire entre centre premium et périphérie. Sweet spot pour pèlerins moyen budget qui veulent rester proches du Haram sans payer le tarif Downtown. Forte croissance attendue.

Prix moyen m² (indicatif)
11 000 – 18 000 SAR~2 700 – 4 500 €
Distance Haram
3 – 5 km8 min voiture · 25 min marche
Démographie
Mix expat & saoudienProfil pèlerin moyen-haut
ROI locatif estimé
7 – 10 % / anHajj/Omra + résidentiel
Transport
Bus haute fréquenceMétro futur ligne 1
Projets Vision 2030
Densification verticaleTours résidentielles 25-30 étages
6
المهوى
Al-Mahwā
📍 Sud-Ouest · Axe La Mecque · ~6-8 km Haram

Très attractive : axe direct La Mecque (Haramain Train Médine→Mecque 2h45). Position privilégiée pour pèlerins en transit Hajj. Forte expansion résidentielle et hôtelière. Profil "investisseur Hajj-Omra".

Prix moyen m² (indicatif)
10 000 – 16 000 SAR~2 500 – 4 000 €
Distance Haram
6 – 8 km15 min voiture
Démographie
Pèlerins en transit + locauxSaisonnalité Hajj forte
ROI locatif estimé
7 – 11 % / anPic Ramadan + Hajj
Transport
Gare Haramain TrainAxe direct Mecque
Projets Vision 2030
Pôle Hajj-Omra étenduHôtels 4-5⭐ groupes français
7
دار الهجرة
Dār al-Hijra (Maison de l'Hégire)
📍 Sud · Nom à charge symbolique islamique forte · ~4-6 km Haram

Nom hautement symbolique — « La Maison de l'Hégire », en référence à l'arrivée du Prophète ﷺ à Médine en 622. Zone très prisée par les fidèles cherchant un lien spirituel fort. Demande en hausse rapide depuis l'annonce du décret. Risque : prix qui s'envolent vite.

Prix moyen m² (indicatif)
13 000 – 22 000 SAR~3 200 – 5 500 €
Distance Haram
4 – 6 km10 min voiture
Démographie
Pèlerins long séjour expatConvertis francophones, anglophones
ROI locatif estimé
6 – 9 % / anApprécier capital +++
Transport
Bus directs centreNavette Haram
Projets Vision 2030
Quartier HeritageMusée Hégire 1400 ans
8
داون تاون المدينة
Downtown al-Madīna · ⭐ Premium
📍 Centre · Adjacent Masjid Nabawi · < 1 km Haram

Le Saint des Saints immobilier. Vue directe sur Masjid Nabawi pour certaines tours. ROI locatif Hajj/Omra absolument maximal (toute l'année, pas que saison). Réservé aux gros budgets — prix au m² parmi les plus élevés du monde musulman. Profil "investisseur premium / fonds privé". Disponibilité très limitée.

Prix moyen m² (indicatif)
25 000 – 60 000+ SAR~6 200 – 15 000 € · vue Haram = +50%
Distance Haram
0 – 1 kmÀ pied 5-15 min
Démographie
Investisseurs internationauxFamilles royales · Fonds Gulf
ROI locatif estimé
10 – 15 % / anToute année, pic Ramadan ×4
Transport
À pied vers HaramPas besoin de voiture
Projets Vision 2030
Extension Masjid Nabawi+ 1M pèlerins capacité

Médine vs autres villes saoudiennes

Si tu hésites entre Médine et une autre ville pour ton investissement, voici les principaux marchés ouverts aux non-saoudiens en 2026 :

VillePrix m² premiumROI moyenProfil dominantNote
Médine 25 000 – 60 000+ SAR 6 – 15 % Pèlerins Hajj/Omra · long séjour ⭐⭐⭐⭐⭐
La Mecque 40 000 – 100 000 SAR 10 – 20 % Pèlerins Omra/Hajj exclusivement ⭐⭐⭐⭐⭐ (réservé musulmans)
Riyad 8 000 – 25 000 SAR 4 – 8 % Cadres internationaux · business ⭐⭐⭐⭐
Djeddah 6 000 – 20 000 SAR 5 – 9 % Tourisme · expat · Mer Rouge ⭐⭐⭐⭐
AlUla / NEOM 30 000 – 80 000 SAR Spéculation Investisseurs tourisme Vision 2030 ⭐⭐⭐ (risque + élevé)

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Estimation rapide en fonction de la zone choisie et de la superficie. Utilise les fourchettes basses pour rester prudent.

Calcul basé sur prix m² moyen × superficie + estimation rendement annuel. Hors charges, taxes, frais d'agence (compter ~3-5% achat + ~1% annuel maintenance).

Questions fréquentes

Qui peut acheter dans ces 8 zones ?
Réservé aux musulmans non-saoudiens, majeurs (18+), capables de prouver leur foi (certificat d'imam reconnu, témoins, etc.). La Mecque ET Médine restent interdites aux non-musulmans — c'est dans la Constitution saoudienne. Le décret REGA 2026 ouvre la propriété aux musulmans étrangers, pas à tous.
Quelles sont les démarches concrètes ?
1. Créer compte sur saudiproperties.rega.gov.sa (plateforme officielle REGA).
2. Soumettre dossier : passeport, certificat de foi musulmane (apostillé), justificatif fonds origine, attestation casier judiciaire.
3. Approbation REGA (8-12 semaines en moyenne).
4. Choisir bien dans une des 8 zones via agent agréé REGA.
5. Notaire saoudien + signature (présence physique requise OU procuration apostillée).
6. Enregistrement titre de propriété auprès du ministère du Logement.
Y a-t-il des taxes pour les étrangers ?
VAT 15% sur transaction immobilière première vente (entreprise → particulier). Pas de VAT sur reventes secondaire (particulier → particulier).
Frais d'enregistrement REGA : ~2.5% prix de vente.
Impôts annuels : pas d'IFI équivalent saoudien. Taxe blanche (« White Land Tax ») de 2.5% sur terrain nu non développé pendant 5+ ans (pour pousser développement).
Convention fiscale France-Arabie Saoudite : revenus locatifs imposables UNIQUEMENT en Arabie (article 6 convention). Pas de double imposition.
Puis-je financer avec un crédit français ?
Les banques françaises classiques ne financent pas l'immobilier étranger hors UE. Options : (1) Cash épargne. (2) Banques saoudiennes islamiques (Murabaha, Ijara) — accessibles aux non-résidents avec dépôt initial 35-50%. (3) Crédit lombard sur portefeuille titres français (private banking, BNP, Crédit Agricole IB).
Risque de perdre ma propriété ?
Risques limités mais à connaître :
  • Apostasie : si propriétaire renie l'Islam, la propriété revient à l'État (rare mais juridiquement existant).
  • Non-paiement White Land Tax : confiscation possible après mise en demeure.
  • Décret évolutif : Arabie Saoudite peut modifier la liste des zones ou conditions. Droits acquis devraient être préservés mais sans garantie absolue.
Recommandation : passer par avocat saoudien agréé pour sécuriser le titre.
Et la résidence permanente saoudienne avec achat ?
L'achat immobilier n'ouvre PAS automatiquement droit à résidence saoudienne (contrairement à Dubai Golden Visa). Pour résider, il faut soit un visa travail (contrat saoudien), soit le programme Saudi Premium Residency (création 2019, ~800 000 SAR cash ou frais annuels). L'achat ouvre uniquement à des visas multi-entrées 5 ans pour le propriétaire et famille proche.
Combien de temps pour rentabiliser ?
Très variable selon zone et stratégie :
  • Zone Premium (Downtown) : 10-15 ans à ROI 10-12% net
  • Zones intermédiaires (5, 6, 7) : 12-18 ans à ROI 7-10% net
  • Zones périphériques (1, 4) : 18-25 ans (mais appréciation capital ++)
À comparer avec ROI locatif Paris/Lyon (3-5%) ou Dubai (5-8%). Médine premium reste un des meilleurs marchés monde.

Sources officielles & ressources

Sources réglementaires : Ressources Visite Arabie :